济南楼市，传来最新消息

楼市“最强刺激政策”出台以后，国庆市场看房、成交明显回暖。与此同时，“国庆优惠倒计时”“冻资享优惠门槛提高”“交房前价格持续上浮”等信息在撩动购房者神经：刚出台利好，房价又要涨？新黄河记者走访假期市场注意到，一些楼盘的阶段性促销宣传到国庆假期结束，考虑到当前库存去化压力，让利促销还会换种形式存在。

外地个别楼盘涨价

济南有楼盘跟了

国庆节前，河南、四川有个别房企宣传10月1日起对在售房源单价上调2%，上榜热搜。紧接着，河北邯郸一房企发布“10月7日起在售房源每平方米涨200元”的消息，一时间引起侧目。

稼轩文旅城营销中心看房客户

济南市场什么情况？在国庆前刚刚打响“保价”发令枪的稼轩文旅城，传出“A15地块房源上涨”的消息。新黄河记者从该楼盘营销人士处了解到，稼轩文旅城A15地块计划2024年12月交付，从今年8月份开始对剩余顶底房源每平方米已陆续上调300元。而且不止于此，该项目有打算对明年8月交付的A16地块房源，价格分阶段、分批次上调。

作为刚需盘，稼轩文旅城位于主城区东北部，临近今年年底即将通车的地铁3号线二期，主要面向周边地缘性客户群。“我们计划通过上调价格，恢复购房者对房价的信心，也算是对‘保价’做出的保障。”该人士介绍，A15地块房源面积段从99平方米到136平方米不等，调整后小高层均价7500元/平方米、洋房8200元/平方米。

从新黄河记者走访来看，多个楼盘表示国庆后收回促销优惠，但在售房源单价暂无上调打算。国庆期间，济南至少有22个项目积极参加了中房协发起的“百城千企商品房促销活动”，有20个项目释放的优惠集中在10月1日至7日。像稼轩文旅城释放了“现金优惠+家电礼包+车位抵用+物业费补贴”的多重优惠，该项目上述营销人士表示国庆后收回优惠；保利琅悦推出了30套特价房，给予百万让利补贴，中建星光城市对在售小高层、高层房源执行国庆专享99折优惠，两个项目同样截止到国庆假期结束。

对于节后一些楼盘收回优惠，保利琅悦营销人士表示，房企会根据市场形势，节假日优惠措施可能会换一种形式体现，实际让利促销还会存在。

打出“保价”的改善盘尚未跟进

除了稼轩文旅城，作为中高端改善盘的中央商务区西区中恒信云顶1号、高新区济高保利云上璟誉也对外打出了“保价”旗号。

在本轮最强刺激政策出台前，市场房价“跌跌不休”。2024年8月，国家统计局公布的70城住宅销售价格数据显示，济南新建商品住宅环比下降0.8%，同比下降4.5%，环比连续13个月下降。在此背景下，房企“保价至交付”的营销策略应运而生。

所谓“保价”，对首开或者认购签约房源，在交付前若客户发现同地块或同类房源售价低于所买价格，房企进行差价补偿。具体到不同房企，做出“保价”会有差别，像云上璟誉还有“无忧安心换房”，在“保价”周期内，若同类产品价格出现下调，首开业主在交付前，可安心置换同面积调价房源（同建筑面积户型、同等位置楼栋的低总价房）。

10月5日，新黄河记者来到云顶1号项目营销中心，该项目为中央商务区西区首个入市的改善楼盘，一期地块只有3栋楼、181套房源，在售房源每平方米3.2万元起步。据客户经理郝芳圆介绍，国庆长假以来看房客户持续上涨，经过近一年来的去化，目前剩余40来套，现在项目做出“到明年5月不降价”的“保价”承诺，国庆黄金周尚无价格优惠，近期暂没有接到上调价格的通知。“保价保的是客户买的房子价格不降，要是涨价了，客户当然愿意了。”

中午临近饭点，云上璟誉营销中心仍有看房客户前来。

国庆节前云上璟誉刚刚开盘，首开推出了两栋楼，户型面积为152、177、235平方米三种。虽然是临近中午饭点，营销中心里仍坐着不少看房客户。据置业顾问介绍，以152平方米精装房源为例，价格在28500元/平方米，首开房源“保价”至交付，国庆期间享受认购、按时签约等折扣优惠，但国庆后折扣优惠收回。

市场供大于求、成交缩量

涨势动能小

在业内人士看来，新政出台以来提振了市场信心、稳定了市场预期，“止跌回稳”效果初显。

至于购房者关心的房价是否反弹问题，保利琅悦营销负责人胡长雨认为节后房价整体上浮可能性不大，毕竟国庆假期刚开始有销量回升态势，从当前供过于求逐步到供需平衡、再到供不应求需要一个时间段，房价才会有真正的上浮。“政策首先撬动的是既有需求又有经济实力的客户，主要有利于改善市场恢复止跌，改善楼盘本身销售均价普遍偏高，因此济南市场整体售价可能会出现结构性回稳。”

“所谓‘涨价’不过是利用行业转折阶段，大家看法还未完全达成共识罢了。”壹合产业发展研究院院长许传明则认为，从大周期来看，房地产从新房主导转向了二手房主导，商品房开发稳步缩量已经不可逆转，所以“开发商推动涨价一方面没那个资源和能力，另一方面也是替人抬轿子”。

数据显示，2023年1-9月济南新建商品住宅销售5.44万套，全年成交6.63万套。而今年1-9月，济南新建住宅网签刚刚超过3.45万套，在剩余3个月时间里，每个月成交1万套以上，才能与2023年成交量持平，这几乎是不可能完成的任务，全年成交量将创2016年以来新低。从库存压力看，新建商品住宅去化周期处在高位，市场供大于求。

不过，许传明表示，短期看市场止跌逐步成为共识，在金融利好驱动下社会资产价格进入了上涨通道，长期看房价“慢牛”应该问题不大。

（新黄河客户端记者罗晓飞）

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